存量房至10万套以上 京城年底楼市“降”字当头

存量房至10万套以上 京城年底楼市“降”字当头 更新时间：2010-11-5 7:26:04 　　二次调控满月，楼市调整态势明显，开发商拿地、推盘热情持续下滑，而购房者持币待购的观望情绪越发明显，刚性需求改善性需求持续萎靡，致使10月京城楼市的成交量环比下跌近四成。然而政策的调控对房价并没有起到立竿见影的效果，开盘价格和成交价格均出现了小幅上涨。　　但是，纵观后市，业内不少人士分析，随着二次调控政策的不断深入，加之北京市将要实施的预售款监管政策，开发商年底前将面临着严重的资金压力，因此开发商主动降价的趋势将更加明显。　　调控令开发商意愿低迷　　拿地推盘热情急剧下降　　继4月和9月的两次调控之后，开发商的经营意愿降至冰点。　　在土地市场上，10月出现了住宅用地零成交的冷淡局面，客观上是由于住宅用地供应空档期，另一方面是开发商对于后市的不乐观。　　据亚豪机构统计数据显示，10月京城仅有8宗土地成交，其中7宗土地为工业用地，1宗为商服用地，而住宅用地则出现了空缺，凸显了10月土地市场的冷清局面。这也是继4月首轮调控当月，北京没有住宅用地成交后，10月再次出现了“零成交”的局面。住宅用地的成交萎靡并非受制于供给不足，相反，近期住宅用地仍在稳步供应。　　数据显示，目前正在交易的有33宗经营性用地，而年内还有50宗地块、792公顷的经营性用地即将入市，显示出当期和后期土地供应的充裕。但是，土地集中在年末供应很难如期交易，统计显示，1-10月，北京累计成交的经营性用地仅为984.8公顷，而11、12两个月上市的土地面积高达1120公顷，目前正值“二轮调控”的消化期，开发商拿地意愿降至冰点，今年将无法完成计划供应的2800公顷经营性用地。　　据中国不动产研究中心近日发布的《2010中国房地产调控情况调查》表明，通过10月末对50余家品牌开发商进行的问卷调查显示，随着宏观调控的层层深入，开发商拿地变得越发谨慎。调查显示，仅有4%的企业对拿地仍抱有很大的兴趣，而这一数字在5个月前高达12%，“有合适的土地才出手”的比例也由5个月前的60%大幅上升至74%，反映出开发企业的预期已有所调整，更多趋于理性和谨慎。　　低迷的情绪还表现在推盘的意愿上，今年10月，北京推盘数量出现了一半的下调。　　据亚豪机构统计数据显示，10月，共有20个项目开盘入市，其中，首次开盘的纯新盘项目为8个，占总开盘项目的比重达到了40%。从纯新盘的物业类型来看，共有3个项目是商住类型，分别为铂晶豪庭、北方中惠国际中心、华亨国际，还有两个开盘项目是花园洋房、别墅等低密度类型，分别是悦廷和御汤山，这5个项目占据了新盘数量的62.5%。　　对此，亚豪机构副总经理高姗分析，纯新盘入市比重增加，而且多为商住、低密度类型，这充分说明了开发商应对市场变化的有力举措。虽然近期政策调控日渐严厉，但由于商住项目并不受信贷政策的约束，因此选择这个时间节点推出，而低密度产品，购买客户的消费能力较强，受信贷政策的影响也相对较小。可见，目前开盘项目更加注重避开政策锋芒，实施差异化推盘。　　数据显示，10月开盘的20个项目，共推出了商品住宅5174套，供应面积为54.4万平方米，环比9月份，开盘个数减少了14个，供应套数下降了49%，供应面积下降了47.8%。随着政策调控的不断发力，市场层面也发生了明显的变化。中低端客户受信贷政策影响较大，抑制了购买力，而一部分高端客户，也由于政策调控改变了预期，出现了一定的观望，这些均会对市场造成一定的影响，从而影响交易，也影响到了开发商的推盘步骤，导致了10月新增供应量的明显下降。　　购房者持币待购　　存量房重上10万套　　二次调控后，无论是市场的投机、投资购房，还是改善性、自住型购房全出现急剧的萎靡。　　楼市连续4个月的成交上涨走势止步于10月，据亚豪机构统计数据显示，10月，京城共成交期房商品住宅6894套，成交面积78.6万平方米，环比9月，期房商品住宅成交套数下降了36.1%，成交面积下降了31.2%。　　曾经风靡市场的五环附近，单价在2万元以内的“高性价比”项目，也没能逃脱二次调控的影响。　　据数据显示，10月，北京五至六环区间成交了4259套商品住宅，占总成交量的55.5%，是楼市主力成交区域，但环比9月，五至六环区间成交套数仍然减少了2696套。且与9月相比，10月期房与现房累计成交仅减少了4535套，这样看来，五至六环间减少的2696套就占据了接近六成的份额。不仅如此，从户型结构来看，主流产品也出现了结构性下降，数据显示，以往是家庭首次置业和升级置业首选的两居户型，成交套数环比减少了1977套。　　高姗分析，10月楼市成交出现拐点受多种因素的影响，一方面是由于“十一”长假，成交量连续7天走低。另外一方面原因则是“二轮调控”的影响，尤其是提高首套房贷、限购等政策影响，作用显著，不仅使投资型购房受到抑制，即便是改善性购房、首次购房者，均受到了一定的影响。　　尽管成交量出现了一定下滑，但是成交价格却出现了小幅上涨。10月商品住宅的整体成交均价为20030元/平方米，环比9月上涨0.4%，而对比8月份则下降了4.9%，楼市成交价格呈现出震荡格局，这主要是受到10月主力销售区间及豪宅项目价格走高的拉动作用。亚豪机构数据显示，10月，五至六环间整体成交均价环比上涨了7.6%，而单价在5万元以上的豪宅项目成交均价环比上涨了1%。这些产品的价格上涨，带动了10月整体成交均价的上涨。　　另据搜房网数据监控中心统计，截至2010年10月31日，北京住宅库存量达到101524套。2010年10月北京住宅库存总量一直维持在10万套以上，为2010年来惟一一个每日库存量都在10万套以上的月份。　　持续增长的库存压力和政策调控的不断深入，让年底前的房价下跌成为了目前市场的主流观点，据《2010中国房地产调控情况调查》表明，目前20%的开发商已经直接降价或变相促销。相关文章：燕郊推出全国最严房贷令本地人首套房首付四成详解上海迪士尼盛宴五大行业有望受益迪士尼三大悬念待解概念股走向何方陶氏、神华申报煤电化一体化基地横店东磁：大举进军光伏领域横店东磁：大举进军光伏领域横店东磁：大举进军光伏领域横店东磁：大举进军光伏领域券商评级一览今日9股最新目标价横店东磁：大举进军光伏领域

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