《商品房预售合同》约定屋面、外立面由开发商无偿使用是否有效？-公司无偿使用协议

作者:Rose 发布时间:2025-11-28 栏目: 理财课堂 0浏览

根据我国法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，也就是说屋面、外立面由业主共有和共同管理，但消费者在购买商品房时与开发商签订的《商品房预售合同》中一般会约定屋面和外立面使用权归开发商，由开发商无偿使用。合同一般由开发商事先拟定并重复使用，即便消费者对部分条款有不同意见也很难修改，那么开发商在《商品房预售合同》中关于屋面、外立面由其无偿使用约定是否有效呢？今天，景山就通过一则案例来跟各位读者及粉丝朋友们探讨下这个问题。

法院认定的事实

2016年2月14日，刘峰与美园公司（出卖人）就美好小区1幢1单元1503房签订《商品房预售合同》，合同第十七条约定：1.该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有；2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有；2016年10月5日，双方办理了商品房交接手续，美园公司向刘峰交付房屋。

后因延期交房、迟迟未办理不动产权证书等原因刘峰起诉至人民法院。

第一审

原告诉请：

依法确认双方签订的商品房预售合同第17条中约定的“：1.该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有；2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”内容无效，其他诉请略。

一审法院认为：

商品房预售合同是房屋买卖合同的一种形式，美园公司在取得《商品房预售许可证》的情况下进行商品房预售，与刘峰订立的《商品房预售合同》为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。

一审判决：

驳回原告的诉讼请求。

第二审

刘峰不服一审判决，上诉至中级人民法院，要求撤销原判，改判支持其诉讼请求。

二审法院认为：

《商品房预售合同》是双方当事人自愿签订，是双方真实意思表示，合法有效。因此，刘峰要求确认双方合同中相应内容无效的理由不能成立，一审法院对其主张不予支持适用法律正确。

二审判决：

维持原判，驳回上诉。

省高院再审

刘峰不服中院判决，向省高院申请再审。

省高院认为

：

1、案涉合同约定屋面、外墙的使用权归出卖人所有，本身与法律规定的精神相悖，虽然美园公司认为案涉合同约定的是屋面、外墙的使用权归出卖人，但不动产的使用权是所有权的重要权能之一，即业主对建筑物共有部分当然享有共同使用、共同管理的权利。

2、刘峰作为单个业主就无权将建筑物共有部分所有权（包括使用权）让渡与出卖人，而应该由业主共同决定对该建筑物共有部分的处分。美园公司利用自己的优势地位,在签订合同时与购房人单独约定处分该权利，实质是要求购房人预先放弃自己的权利，该约定显失公正。

3、案涉合同第17条第1、2项的内容系美园公司为重复使用、事先打印好后,与业主签订，该条款属于格式条款，案涉条款排除了业主对建筑物共有部分的主要权利，应认定为无效条款。

省高院判决：

确认案涉《商品房预售合同》第十七条约定的“1.该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有；2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”内容无效。

景山说法

根据《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”《建筑物区分所有权解释》第十四条规定“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，本案中，双方合同约定的建筑物的屋面、外墙面是建筑物的基本结构部分，属于建筑物的共有部分，根据上述法律规定，该共有部分的所有权归业主共同所有，系业主的重要权利。

建筑物共有部分归业主共同共有，应由业主共同决定对该建筑物共有部分的处分。美园公司利用自己的优势地位,在签订合同时与购房人单独约定处分该权利，实质是要求购房人预先放弃自己的权利，该约定显失公正。

《合同法》第三十九条规定“采取格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。……”，案涉合同第17条第1、2项的内容系美园公司为重复使用、事先打印好后,与业主签订，属于格式条款，美园公司也没有提供证据证明其履行了采取合理方式提请业主注意该格式条款和说明的义，根据《合同法》第四十条的规定，案涉条款排除了业主对建筑物共有部分的主要权利，应认定为无效条款。

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